Проектное финансирование в ожидании оптимистов

Доступно ли сейчас проектное финансирование для игроков рынка недвижимости? Как влияет на отношения банков и застройщиков текущая экономическая обстановка, и каковы перспективы развития ситуации в дальнейшем? Об этих и других острых вопросах в области финансирования корреспонденту журнала "Эксперт Северо-Запад" рассказывает Иван Фатеев, финансовый директор компании Mirland Development.

- Что происходит с проектным финансированием сегодня?
- Ничего. Большинство банков приостановили кредитование застройщиков. По нашим данным, с декабря, не было выдано ни одного проектного финансирования. Понятно, что финансировать строительство в пустом поле высотного дома со всей инфраструктурой в нынешних обстоятельствах рискованно, потому что невозможно представить, например, как будет меняться стоимость стройматериалов в течение года и меняться покупательская способность.
Но финансирование можно брать и под небольшой торговый центр, когда застройщик уже законтрактован с крупным якорным арендатором, а срок строительства составляет 3-6 месяцев. В таком случае, как правило, застройщик уверен, что у него будет хорошая оборачиваемость и готов взять кредит под 22-25%. В чем же проблема? В том, что сейчас он просто не найдет банк, готовый его кредитовать.

- Но сейчас ставка упала с 17% до 11,5%. Появился свет в конце тоннеля?
- Конечно, теоретически кредитование вслед за этим должно стать более доступным. Я все-таки ожидаю, что проектное финансирование вернется и станет доступно средним и мелким застройщикам. Значит, и рынок начнет возвращаться к балансу, и избежит волны банкротств. По сути, проектное финансирование – это залог устойчивости компании как в кризис, так и в стабильное для рынка время. Но как будет развиваться ситуация, предсказать непросто. Сейчас банки сильно перестраховываются.

- Кстати, разве для крупных застройщиков вопрос проектного финансирования стоит не столь же остро?
- Надо понимать, что крупным компаниям, которые давно работают на рынке, повезло больше. Многие получили проектное финансирование по приемлемой ставке еще до кризиса. В итоге, крупные игроки как строили, так и продолжают строить, а вот как раз маленькие компании оказались в затруднительной ситуации. Для них наличие кредитных средства – это вопрос выживания.

- А вот уже после кризиса многие компании с разрешением на строительство получили отказ в проектном финансировании. Что делать в такой ситуации?
- В случае если речь идет о коммерческой недвижимости, я посоветовал бы года два ничего не строить, потому что привлечь арендаторов сейчас очень сложно, а учитывая, что арендные ставки падают, окупаться проект будет очень долго. Продать без потерь активы в нынешний период невозможно, поэтому лучше заморозить их до лучших времен.
В жилом строительстве, если категорически невозможно договориться с банками, а строить надо, придется искать соинвесторов, переуступать проекты. Это означает уход с рынка, но нужно подумать о дольщиках и репутации. Демпинг ради пополнения оборотных средств – путь в никуда. Покупатель стал осторожным и подкованным, в пирамиду втянуть будет непросто.

- Так все-таки стоит ли ждать волну банкротств и уходов с рынка? Или надеяться на лучшее, но готовиться к худшему?
- Оптимист во мне рассчитывает на лучшее. Девелоперы коммерческой недвижимости могут приостановить проекты, скорректировать масштабы, т.е. пострадают, но по минимуму. А вот в жилом строительстве ситуация сложнее, хотя мы видим господдержку ипотеки, которая уже приободрила рынок. Но если банки будут по-прежнему, несмотря на снижение ключевой ставки, предлагать застройщикам заградительные ставки или выставлять чрезмерно жесткие требования, то такие варианты возможны. В результате мы можем столкнуться с монополизацией рынка.

- В нынешних условиях это позитивно или негативно?
- Это нормальная тенденция: большие компании становятся еще крупнее, небольшие уходят с рынка, новые игроки перестают появляться. Чем хорош монополизм? Тем, что он способствует устойчивости рынка. Кроме того, большим компаниям государство не даст упасть, есть гарантии того, что они реализуют свои проекты, несмотря ни на что.
Но в перспективе ничего хорошего, конечно, в этом нет. Во-первых, для покупателей монополизация означает, что цены будут расти. Во-вторых, рынок перестает развиваться. Почему последние годы рынок жилой недвижимости рванул вперед? На него вышли многие игроки, которые предложили что-то новое, а остальные за ними потянулись. Выросла конкуренция, выросло качество проектов, массовое жилье стало относительно доступным продуктом.

- Утверждение, что кризис – время возможностей – это риторика или все-таки вы видите сегодня какие-то возможности для участников рынка в нынешних условиях?
- Как уже сказано, сценариев несколько, и во многом они зависят от политики банков. И вот здесь мы наблюдаем интересную ситуацию. Допустим, накроет рынок банкротствами, в том числе из-за недоступности проектного финансирования. Что будут делать банки, которые останутся с огромным количеством непрофильных активов? Это лишь иллюзия, что банкиры могут управлять всем подряд, и прошлый кризис это доказал наглядно. Первое время они попытаются договориться о реализации активов, пока есть с кем. Но когда договариваться будет уже не с кем, им придется менять правила игры. Мелкая, интересная, ликвидная недвижимость найдет своих интересантов. Уже через год банк спишет залоговое или изъятое имущество в пассивы, и вот тогда настанет время удачных сделок. Так что устойчивые компании смогут извлечь из кризиса свои преимущества в среднесрочной перспективе. В любом случае после кризиса последует активный рост и вот тогда появятся новые возможности уже для всех.


к списку статей в СМИ


Онлайн-консультант
Наверх