Кредитная жесткость

Роман Розенталь: «Я мало верю в будущее карманных банков. Будущее – за крупными банками»
 
США и страны Евросоюза прилежно и неустанно вводят все новые санкции против России. Они касаются и финансовой системы страны. В частности, с августа действуют ограничения на привлечение финансирования государственными банками. В то же время экономическая ситуация в России – далеко не лучшая. Об экономической ситуации, о взаимоотношениях девелоперов и финансистов, о том, насколько важно финансирование для строительной отрасли – квазиипотечные кредиты для частных лиц, проектное финансирование для девелоперов, – рассказал генеральный директор Mirland Development Corporation Роман Розенталь.
 
 
– Роман, на ваш взгляд, насколько велика зависимость строительной/девелоперской отрасли от кредитов?
 
– Однозначно сказать не могу – не сравнивал с другими отраслями. Но очевидно, что без финансирования строительство будет сильно страдать, поскольку речь идет о кредитовании на начальной стадии проекта.
 
Мне кажется, кредитование строительства – одно из ведущих направлений для банков, это для них важно. С другой стороны, финансировать строительство менее рискованно, чем другие отрасли. Так как при кредитовании в залог идут реальные активы. Чтобы получить финансирование, доля собственного капитала в проекте должна составлять минимум 30% от стоимости проекта.
 
Финансирование строительства для застройщика вообще не обсуждается: это важно. Поскольку мы, например, открываем продажи с начала строительства, у нас на любой фазе проекта заемные средства не нужны. Но при начале каждой фазы мы подписываем с банком договор об открытии кредитной линии. В конце сентября мы подписали договор со Сбербанком об открытии кредитной линии на строительство четвертой очереди «Триумф Парка» на 3,1 млрд рублей. Зачем? Это ответственность. Для нас и для наших дольщиков это страховка, что проект будет завершен. Даже если мы не продадим ни одной квартиры. Fishman Group давно на рынке. Нет ни одной компании нашей группы ни в одной стране, которая подвела бы дольщиков.
 
– А насколько велика зависимость от иностранных банков?
 
– От иностранных банков небольшая зависимость. Собственно, крупных финансовых иностранных игроков на российском рынке и не было.
 
Кстати, игрок, которого, на мой взгляд, не хватает на петербургском рынке, – Европейский банк реконструкции и развития. Он давно не кредитует проекты в Петербурге: идеология банка – кредитование проектов в регионах.
 
Никогда крупные иностранные банки не были в России серьезными игроками. Но всегда хотелось, чтобы было больше банков, крупных банков. Больше крупных банков – больше конкуренции, а конкуренция – залог эффективного развития бизнеса. Укрупнение – естественный процесс. Волна, которую организовал Центробанк по изъятию лицензий, на мой взгляд, вполне логична. Думаю, ЦБ продолжит такую политику, направленную  в конечном итоге на повышение прозрачности отрасли.  С рынка уходят мелкие карманные банки. Я мало верю в будущее карманных банков. Будущее – за крупными банками.
 
– Какие формы кредитования могут из-за санкций пострадать больше всего?
 
– В первую очередь пострадает проектное финансирование – не потому, что ставки увеличатся, а потому, что сложно будет получить. Ипотечное кредитование пострадает – вырастут проценты по займам.
 
Но санкции – это даже не катализатор. Макроэкономическая ситуация в России и мире такова, что санкциями тяжело на нее повлиять. В Европе правительства не бегут принимать санкции против России бездумно, понимая, что их экономика пострадает тоже. Сложился общий негативный фон, случился спад экономики, а санкции только добавили красок в общую палитру.
 
Но спад в экономике – это нормально. Колебания происходят всегда. Конечно, хотелось бы, чтобы последствия этих спадов были менее глубокими и быстро проходили. Зато сейчас любое позитивное изменение политического фона станет поводом для стремительного роста экономики.
 
Финансы по договоренности
– Будут ли банки в создавшейся ситуации менять условия для проектного финансирования?
 
– Условия будут меняться – они уже меняются. Ставки выросли на 1-2%. Но все происходит селективно. Все, в том числе возможность получить или не получить финансирование, будет зависеть от отношения к застройщику, к конкретному проекту.
 
Сначала банк рассматривает проект – оценивает его финансовую привлекательность, то есть риски. Затем будут оценивать репутацию застройщика, track record (репутация, история, сегодняшнее состояние. – «Эксперт С-З»).
 
Может увеличиться требуемая банком сумма собственных средств. И, конечно, банки более консервативно будут рассматривать прогнозы по доходам конкретного объекта.
 
– Какие проекты, по-вашему, смогут получить проектное финансирование?
 
– Банк успешен, если умеет считать риски. Когда работаешь с банком, проходят постоянные переговоры, обсуждается каждая очередь проекта. В каждой очереди есть свои нюансы, поэтому каждый раз будут индивидуальные условия финансирования.
 
Понятно, если не хватает жилья, земли в каком-то городе, там легче получить кредит – все раскупят, возврат средств банку обеспечен. Это Москва, Санкт-Петербург, другие города-миллионники. С этой точки зрения нашей компании довольно комфортно работать – мы строим именно в таких городах.
 
– От каких банков легче будет получить финансирование – может быть, банков с участием иностранного капитала?
 
– Размер банка – вот критерий. Банк, который сможет привлечь деньги в данной ситуации.
 
– Например, банк с государственным участием?
 
– Таким банкам, конечно, помогает факт государственного участия. Какой-нибудь условный Интерпитербанк, где сто клиентов, и Сбербанк России находятся в разных весовых категориях. Сбербанку денег дадут, условному Интерпитербанку вряд ли.
 
И так же, как банк оценивает девелопера, девелопер оценивает банки. Кроме того, если Сбербанк кредитует какой-то проект, к этому проекту возникает больше доверия. Люди поняли, что Сбербанк умеет считать риски и в трудные времена может найти средства и сохранить устойчивость.
 
Двигатели рынка
– Понятно, что ипотечные кредиты подорожают, а платежеспособный спрос населения сократится. В то же время застройщикам, ведущим жилые проекты, понадобятся средства. Банки, как мы выяснили, не каждому предоставят кредитную линию. Где выход? Есть ли наготове другие финансовые инструменты – например IPO?
 
– Если Сбербанк не дает финансирования, то смысла выходить на IPO нет. Корпоративные облигации будут развиваться, так же как и другие альтернативные способы финансирования. Насколько они будут прозрачны, легитимны – неизвестно.
 
Ипотека, действительно, один из драйверов продаж, но не единственный. В Петербурге примерно 40% сделок, насколько мне известно, происходит с привлечением ипотечных денег. Ну, сократится количество сделок наполовину. Это приведет к сокращению рынка, но не к его полной стагнации. Я еще не видел стран, где из-за этого полностью остановилось бы строительство жилья.
 
– Ужесточение условий кредитования, например удорожание обслуживания кредита, скажется на ценах для конечного потребителя?
 
– Если кризис – кризис для всех. Поэтому возможность повышать цены на квартиры от застройщика ограничена. Придется зарабатывать меньше – есть потолок. Есть потребитель, его покупательская способность, есть конкуренты. Всем придется сократить прибыль. Как в любой другой отрасли. Цикл снижения – он для всех.
 
В то же время цены на строящуюся недвижимость не могут падать – они могут адаптироваться к условиям. Но пузыря на петербургском рынке нет: Петербург – это город, куда приезжает множество людей. И жилья здесь не хватает.
 
– Как ситуация отразится на спекулятивных покупках?
 
– Мы определенно видим связь. Когда рубль стал демонстрировать  понижающий тренд, спекулятивных сделок стало меньше. Mirland Development не зависит в нашем петербургском проекте от инвесторов. И мы рады этому.
 
Инвесторов, конечно, будет меньше. Они были заметными игроками на рынке. Их уход с рынка скажется на всех. Но уйдут они в том случае, если будет кризис.
 
Сегодня, когда понятно, что экономика замедлила рост, курс рубля снижается, не исключено, что инвесторы будут более осторожны.
 
– Планируете ли вы оставаться в Петербурге, невзирая на некоторые экономические сложности?
 
– Сейчас у нас есть разрешение на строительство четвертой очереди «Триумф Парка». Мы уже вышли на площадку. Продажи пока не открыли – начнем по ситуации. Пока мы смотрим, что происходит, рисуем себе сценарий.
 
Новых участков под застройку пока не покупали. Нас не устраивают цены. Хозяева участков хотят получить прибыль и продавца, и девелопера, при этом все риски переложить на девелопера. Нам нужны проекты, которые были бы нам интересны, и прибыль. Я надеюсь, что экономическая ситуация приведет к ценам, которые будут доступны.
 
Санкт-Петербург


к списку статей в СМИ


Онлайн-консультант
Наверх