Что ждет рынок ипотеки в этом году

Центробанк ожидает, что, несмотря на господдержку ипотечного рынка, он просядет в 2015 году на 30-40% по сравнению с прошлым годом. При этом прогнозируется рост плохих долгов. Как оценивают ситуацию игроки рынка жилищного кредитования и когда случится восстановление ипотеки, разбирался «Рамблер.Финансы».
Центральный Банк РФ считает, что рынок ипотечного кредитования переходит в новую фазу. Наращивание кредитных портфелей банками сменяется ужесточением требований к заемщикам и довольно высокими процентными ставками. Безусловно, важным инструментом поддержки жилищного кредитования станет программа субсидирования процентной ставки, в рамках которой рынок будет подпитан на 400 млрд. рублей ипотечных ссуд. Однако, несмотря на это, объем выданных займов заметно уменьшился, и тенденция продолжается. Согласно «Обзору финансовой стабильности», опубликованном ЦБ, в январе было выдано на 10% меньше рублевых кредитов, чем годом ранее, а по итогам первого квартала падение достигло 35%!

Что касается снижения цен на квадратные метры, то здесь Центробанк настроен более сдержанно. Во-первых, их рост в прошлые годы не был агрессивным, на рынке не было ценового «пузыря». Во-вторых, со стороны застройщиков, скорее всего, будет наблюдаться ограничение предложения – понимая рыночную ситуацию, они могут отложить стройку и продажи до лучших времен. По этим причинам покупатели могут не ждать демпинга на рынке недвижимости, а банки могут быть спокойны: ЦБ оценивает их риски, связанные с обесценением залогов, как умеренные.
Одновременно с этим регулятор прогнозирует рост просрочки в связи со снижением доходов россиян и ростом безработицы. Согласно данным ЦБ, на 1 апреля доля плохих долгов по кредитам в иностранной валюте составила 13,4%, в рублях – 1%, но годовой темп прироста просрочки увеличился до 47,6% с 15,4% на 1 октября 2014 г.

Что будет с рынком ипотеки

«В соответствии с данными прогнозами ЦБ можно корректировать свои инвестиционные планы, ведь если ЦБ прогнозирует увеличение плохих долгов и снижение доли ипотеки на рынке, понятно, что спрос будет находиться под давлением», - уверен Иван Фатеев, финансовый директор компании Mirland Development. Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP, считает, что основное падение ипотечного рынка я связываю не с ужесточением требований к заемщикам, а со страхами населения по сокращению доходов или потере работы. «Настоящее ужесточение требований по ипотеке было в декабре-феврале, - рассказывает эксперт. - На текущий момент банки вернулись к практически докризисным предложениям. Сейчас, к примеру, можно получить ипотеку по льготным ставкам государственной поддержки, имея при себе всего два документа. Как говорится, было бы желание. Основная проблема, которая сказывается на спросе, - это отсутствие достаточного количества клиентов».
По словам Аллы Дворецкой, д.э.н., профессора, завкафедрой экономики и финансов РАНХиГС, рынок ипотечного кредитования не однороден: на нем действуют не только банки, ключевым игроком является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), тесно связанное и с банками через реструктуризацию ипотечных кредитов, размещение средств в банках. На уровне АИЖК наблюдается обратная тенденция: постепенное удешевление ипотеки и оживление спроса на кредит. Это объясняется тем, что с середины июня АИЖК снизило процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья на первичном и вторичном рынке. Так, при покупке жилья на первичном рынке в рамках государственной программы субсидирования ипотечной ставки максимальная процентная ставка для социально приоритетных категорий граждан составит 11,4%, тогда как средневзвешенная ставка банков составляет 14,4%. «Дельта в 3 процентных пункта, несомненно, расширит пул потенциальных заемщиков», - подчеркивает эксперт. Источником субсидирования ставок явились ресурсы федерального бюджета в сумме 20 млрд руб., так что АИЖК, можно сказать, ничем не рисковало. Банки практически сразу отреагировали на господдержку ипотеки, предложив ипотечных кредитов более чем на 0,5 трлн рублей.
Основным драйвером является программа государственной поддержки первичного рынка, которая реализуется банками по ставке не более 12%, - соглашается Антон Замятин, начальник Управления маркетинга и продаж кредитно-депозитных продуктов и РКО банка ИТБ.

По его оценкам, на вторичный рынок сейчас приходится не более 20-30% выданных кредитов, в зависимости от банка, так как, несмотря на заданный крупными банками тренд на снижение ставок по ипотеке на «вторичку», их средний уровень все еще значительно выше средних показателей прошлого года. «Также сказывается снижение спроса со стороны населения, в связи с изменением модели поведения потребителя на более осторожную, - рассказывает эксперт. - Люди боятся потерять работу, поэтому более сдержанно берут на себя новые финансовые обязательства, что правильно».

В свою очередь, Максим Логвинов, гендиректор АН «Красная горка», говорит, что ЦБ имеет весьма опосредованное влияние на спрос по ипотечным кредитам. Изменяя кредитную ставку, регулятор может сделать ипотечное кредитование более или менее привлекательными, но государственное субсидирование ипотеки, которое сейчас является основным драйвером рынка, находится вне его компетенции. Что касается снижения спроса на ипотечное кредитование, то, по мнению эксперта, ведомство Эльвиры Набиуллиной не более чем констатирует факт. При этом выводы ЦБ больше похожи на стремление вывести «среднюю температуру по больнице»: говоря о падении спроса, эксперты регулятора не разделяют первичный и вторичный рынок недвижимости. Между тем, именно здесь и кроется настоящая интрига.

По нашим наблюдениям, спрос на ипотечные кредиты при покупке вторичной недвижимости упал в I квартале как минимум в два раза, - поясняет Максим Логвинов. - Что касается первичного рынка, где ставку по ипотечным кредитам субсидирует государство, то этот сегмент напротив – вырос.

Относительно прогнозов на конец года, по его мнению, спрос на ипотечное кредитование будет демонстрировать дальнейшее снижение, но уже, в первую очередь, за счет сделок на первичном рынке. Все, кто хотел воспользоваться госсубсидированием, к началу осени это уже сделают, да и средства, выделенные на данную программу, могут к этому времени закончиться. «Вторичка» же, продемонстрировавшая в I квартале кратный спад, имеет все шансы напротив несколько отыграть потери – во многом благодаря действиям того же ЦБ, который снижает кредитную ставку, в результате чего становятся более приемлемыми условия ипотечного кредитования со стороны коммерческих банков. 

Что будет с ценами на квартиры

«Определенное количество квартир будет продаваться всегда, - продолжает Иван Фатеев. - Это потребность рынка, которая существует при любых обстоятельствах. Закроют эту потребность те компании, которые не поддадутся паническим настроениям и мрачным прогнозам». По его мнению, снижение спроса коснется, в первую очередь, небольших девелоперских компаний, а также малоликвидных, неинтересных проектов. Крупные игроки как строили, так и продолжат строить, несмотря на экономическую ситуацию, потому что у них достаточно собственных ресурсов, и они пользуются большим доверием у покупателей, которые теперь выбирают не цену, а надежность. «Ну и ликвидный, продуманный проект в хорошем месте всегда будет востребован у покупателей», - подчеркивает эксперт.

В целом удешевление кредитов поддерживает падающий рынок, в том числе в регионах, - рассказывает Алла Дворецкая. - При этом речь идет не об авансовом субсидировании банков, а о последующем, при соответствии выданных кредитов критериям Министерства строительства. Это бесперебойность работы и новые рабочие места в строительной отрасли, в смежных отраслях, мультипликация спроса и оживление экономического роста. Конечным позитивным итогом станет удешевление жилья. 

По мнению экономиста, есть опасность надувания пузыря, роста будущих просрочек по новым кредитам и, соответственно, угроза роста банковских убытков. В мире есть прецеденты зарождения будущего кризиса в период активизации ипотеки в рамках кризиса сегодняшнего. Поэтому наилучшим макроэкономическим вариантом на ближайшую перспективу будет некоторая стабилизация рынка, не слишком активное его поощрение, что, собственно, сейчас и наблюдается. Рынок «подзавис», и это неплохо. Но в дальнейшей перспективе необходимо небольшое его стимулирование. «Ведь сейчас даже при ставках 11-12% ипотека остается роскошью для большинства населения, - поясняет Алла Дворецкая. - Рост ипотеки возможен при общем оживлении экономики, но одновременно ее рост и способствует этому оживлению».

Помимо классической формулы соотношения спроса и предложения, которую пытается применить ЦБ при построении прогноза, немаловажную роль играет и себестоимость конечного продукта - квадратного метра, - делится мнением Максим Логвинов. - А вот она, как отмечают девелоперы, в результате «не совсем контролируемой девальвации» рубля в конце прошлого года, выросла по различным сегментам жилой недвижимости от 5% до 15%». По его словам, в этих условиях демпинговать могут позволить себе разве что застройщики, находящиеся в "отчаянном" финансовом положении. «Маловероятно, что ситуация с ценами кардинально изменится к концу текущего года, как по причине уже упомянутого повышения себестоимости, так и в силу некоторой стабилизации ситуации в экономике», - подытоживает эксперт.
к списку статей в СМИ


Онлайн-консультант
Наверх